Разнообразие деятельности, в которой человек может себя применить, открывает широкий простор для творчества, но требует помещения для его осуществления. При непроизводственной деятельности, подразумевающей работу с людьми, оказание консультационных или высокоинтеллектуальных услуг, в качестве места для работы принято рассматривать офис. В первом приближении под офисом следует понимать нежилое помещение, оборудованное объектами обихода и обстановки, связью и оборудованием для телекоммуникаций, в котором можно заниматься умственным трудом при помощи компьютерной техники или иными способами.
Спрос на оборудованные для работы помещения спровоцировал появление на рынке такой услуги, как аренда офиса. Любой вопрос гражданских взаимоотношений характеризуется особенностями, незнание которых может повлечь материальный ущерб или нанести вред благосостоянию человека.
На что необходимо обратить внимание при заключении такой сделки?
Хозяину офиса
Сдача офиса в аренду характеризуется для его владельца рядом рисков, а именно:
- использование арендуемого рабочего места не по прямому назначению или в противоправных целях;
- неполучение платы за использование, неполная сумма оплаты или несоблюдение сроков платежей;
- нанесение ущерба, переданного для непродолжительного использования, имуществу и интерьеру;
- хищение собственности владельца офиса.
Чтобы удостоверится в чистоплотности арендатора следует выполнить ряд запросов и проверок, в частности следующие:
- Наличие судебных споров, в которых задействован потенциальный партнер. Сделать это можно на сайтах органов правосудия по месту жительства контрагента или регистрации его бизнеса.
- Имеются ли иски об утверждении банкротства, налоговые споры или конфликт по поводу решения различных судебных инстанций. Узнать об этом можно на портале арбитражного суда, курирующего указанные моменты.
- Не находится ли лицо, претендующее на функцию арендатора под следствием или в розыске. Для этого можно обратиться в органы правопорядка.
О чем не стоит забывать, сдавая в аренду свой офис, вы узнаете из следующего видео:
Арендатору
Нечистоплотность лица, сдающего площади под офис, может представлять следующие опасности:
- предоставление помещения, не принадлежащего субъекту, взявшему предоплату;
- оформление отношений субаренды, противоречащих условиям основной аренды или не учитывающих их в полной мере;
- сдача офиса неукомплектованного согласно требованиям пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического надзора и иных обязательных условий, не входящих в состав капитального ремонта. В результате потребуется устранение недостатков надзорных органов за счет арендатора.
- наличие видимых или скрытых дефектов отделки помещения или коммуникаций, не учтенных актом сдачи-приемки, что потребует устранения недостатков арендатором без компенсации.
Защитой от криминальных элементов и попросту недобропорядочных владельцев помещений послужат следующие действия:
- Запросить копию свидетельства о регистрации права собственности на оформляемое в аренду помещение.
- Заказать выписку из ЕГРЮЛ, для уточнения зарегистрированных видов разрешенной деятельности.
- Ознакомиться с копией учредительных документов бизнес-структуры, являющейся владельцем помещения.
- Проверить соответствие передаваемого в наём офиса плану, разработанному при технической инвентаризации.
- Выполнить проверку судебных исков в отношении арендодателя аналогично процедуре, описанной выше для арендатора.
Составляем договор аренды офиса
Гражданские взаимоотношения, состоящие в предоставлении офисного помещения в наём, могут осуществляться между индивидами и организациями без каких-либо законодательных ограничений за исключением признаков недееспособности, малолетства и принуждения или обмана.
Гражданский кодекс позволяет оформлять устные отношения при продолжительности, не превышающей года и строго между физическими лицами. Если один из контрагентов является юридическим лицом, оформление отношений должно быть выполнено в письменной форме.
О том, как составить образец договора аренды офиса между юридическими лицами, мы расскажем далее.
Следующее видео содержит полезную информацию по вопросу составления договора аренды офиса:
Между юридическими лицами
Организации осуществляющие коммерческую деятельность, за редким исключением, правомочны иметь гражданские права и воспринимать обязанности, в рамках реализации любой деятельности, не находящейся под запретом. Исходя из этого, юридическое лицо не обязано иметь запись в ЕГРЮЛ о соответствующем виде экономической деятельности, для участия в договоре найма офиса.
Как сторона договора, при его оформлении, выступает должностное лицо организации, наделенное надлежащими полномочиями, закрепленными уставом или доверенностью, подписанной руководителем и скрепленной фирменной печатью.
Договор аренды офиса между юридическими лицами вы можете скачать.
Договор аренды офиса между юридическими лицами (образец)
С физическим лицом
Форма заключения договорных отношений по найму офиса с участием физического лица ничем не отличается от стандартного образца. При оформлении отношений должны быть учтены следующие значимые моменты:
- Предмет договора с точным указанием его местоположения (полный адрес, этаж, номер комнаты или помещения), общей площади согласно плану технической инвентаризации, данных документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.
- Указание периода времени действия отношений арендатора и арендодателя не является обязательным условием, при его отсутствии договор считается бессрочным.
- Стоимость аренды должна иметь фиксированное значение, либо выражаться в условных единицах, в качестве которых может выступать валюта. Для условных единиц необходимо оговорить базу, на основании которой рассчитывается сумма платежа в натуральном выражении. В качестве базы указывается фиксированный курс, курс на определенную дату или момент времени и другие аналогичные способы конвертации.
- По соглашению сторон в качестве платы могут быть предусмотрены услуги, предоставляемые арендатором собственнику помещения (например, охрана, уборка помещений или IT-услуги).
- Акт приема-передачи помещений должен включать подробное описание всех выявленных недостатков интерьера и передаваемых предметов обихода и обстановки, что позволит требовать компенсации их устранения.
Образец договора аренды офиса с физическим лицом вы можете скачать здесь.
Типовой договор аренды нежилого помещения под офис с физическим лицом (образец)
Образец договора аренды рабочего места в офисе вы найдете ниже.
Найм рабочего места
Аренда рабочего места является частным случаем найма офисного помещения, имеющего следующие специфические особенности:
- в пользование предоставляется не все помещение, а конкретное рабочее место, характеризующееся положением и комплектацией;
- арендатор рабочего места не несет затрат на оплату коммунальных платежей, услуг связи и телеметрии, осуществляемую владельцем помещения.
- поддержание нормального состояния имущества, являющегося частью рабочего места, возлагается на лицо его арендующее, включая ремонт.
О том, как происходит расторжение договора аренды офиса с образцом документов вы узнаете далее.
Расторжение соглашения
Договор может быть расторгнут досрочно при обоюдном согласии сторон, без каких-либо ограничений (кроме заблаговременного уведомления) или по инициативе одной из сторон взаимоотношений в следующих случаях:
Собственник помещения может разорвать отношения, если:
- отмечается систематическое неисполнение требований по обеспечению безопасности помещения, создание препятствия надзорным службам в части реализации ими своих функций, в также игнорирование обоснованных претензий, изложенных в предписаниях;
- объект аренды применяется не по назначению или с отклонением от условий соглашения сторон;
- происходит значительное ухудшение состояния собственности в процессе пользования;
- не выполняется своевременная оплата услуги;
- арендатор допустил факт использования чужой собственности для личной выгоды без согласия законного владельца.
Лицо, снимающее офис может разорвать отношения, если:
- не соблюдены договорные обязательства;
- в ходе эксплуатации объекта выявлены скрытые дефекты, не оговоренные владельцем при оформлении соглашения;
- если объект соглашения был истребован по причине предъявления законных прав третьими лицами, существование которых не оговаривалось.
Далее мы расскажем о том, как снять-сдать помещение под офис в аренду быстро и без посредников.
Советы арендатору и арендодателю
Оптимальным решением для поиска офиса без посредника является риэлтерская база данных, которая включает в себя все действующие предложения от собственников помещений и очищена от нереальных предложений и вариантов посредников. Найти такую базу данных можно в сети интернет на специализированных ресурсах.
Для того, чтобы быстро сдать офис в аренду необходимо знать о нескольких факторах успеха: наглядное представление (красочное фото), подробное и правдивое описание (грамотная статья) и популярная площадка для размещения (наиболее востребованными являются – Яндекс-недвижимость, «Из рук в руки», «Городовой» и др.).
О том, какая цена аренды офиса в Москве и других городах России, мы расскажем напоследок.
Средние цены в России
По данным Рослиэлта стоимость аренды офисов в октябре 2015 года [руб./кв. м] составила:
- Москва 20281;
- Калининград 14686;
- Хабаровск 13143;
- Комсомольск-на-Амуре 12491;
- Санкт-Петербург 12441;
- Сургут 10671;
- Краснодар 8440.
И помните, разные виды недвижимости требуют разных договоров об аренде (это в равной мере касается и офисов, складов, магазинов и квартир с домами).
Советуем посмотреть следующее видео все, кто планирует снять-сдать офис в аренду: