Собственник земли, будь то гражданин или юрлицо, может распоряжаться ее на свое усмотрение (в рамках законодательства, разумеется). Так, он может продать или просто сдать в аренду надел, либо же обменять его на другой участок или прочее движимое/недвижимое имущество. Процесс этот носит название мены и имеет ряд особенностей.
Что такое мена земельного участка?
Под меной подразумевается передача сторонами сделки неких объектов друг другу взамен. Иными словами, оба участника являются одновременно и продавцами, и покупателями. Так, могут быть обменяны равные участки земли. Либо же взамен на участок его собственник получает от второй стороны другой объект (движимый или недвижимый). Может быть договор мены автомобиля на земельный участок или надел, на котором выстроена дача, на квартиру.
Возможность осуществления мены в РФ была закреплена еще в 1993 году Указом президента. Правовой основой этой процедуры являются ГК и ЗК.
В частности, на сделки по обмену распространяются критерии признания договора не действительным, применяемые к купле-продаже. Свои нюансы есть и в соотношении договора мены, ренты и дарения.
Более подробно о том, что такое договор мены земельных участков, например, сельскохозяйственного или коммерческого назначения и чем он отличается от похожих типов соглашений расскажет следующее видео:
Стороны соглашения
В качестве сторон договора мены могут выступать лишь собственники земли, будь то физлица или организации. Они обязуются передать друг другу оговоренные объекты в сроки, прописанные в договоре.
Если один из агентов не выполняет обязательств, второй вправе разорвать договор и потребовать компенсации. Также сделка будет сорвана, если всплывет скрытая одной из сторон информация о земельном наделе. Например, окажется, что на кадастровой карте не был указан сервитут, или же на земле лежат обременения. Достаточным основанием для отказа в обмене является и несоответствие реального состояния земли поданным в договоре сведениям.
Стороны вступают во владение выменянным объектом только после регистрации договора и фактической передачи предмета сделки.
Регистрация документа
Регистрация договора мены в Росреестре является обязательным условием для признания мены действительной сделкой. Только после того, как данные о договоре будет внесены в Госреестр, участки переходят в собственность контрагентов.
Для осуществления регистрации операции мены надела, как, собственно, и для купли-продажи, нужен такой пакет бумаг:
- Заявления участников;
- Паспорта или сведения о юрлице;
- Доверенность (при наличии представителя);
- Квитанция об уплате пошлины на регистрацию;
- Кадастровая карта надела или наделов;
- Собственно договор (3 оригинальных экземпляра);
- Согласие супругов агентов, находящихся в браке;
- Бумаги о праве собственности на объект сделки;
- Согласие третьих лиц, связанных с участком (в случае, если вторая сторона согласна получить надел с обременением).
Далее мы расскажем о том, облагается ли налогом договор мены.
Налоги
Поскольку операция мены приравнивается к сделкам типа купли-продажи, продавец подвергается налогообложению (НДФЛ). Прибыль же исчисляется в натуральной форме.
Однако при обмене участками с одинаковой стоимостью базы для налога не возникает, так как нет прибыли. Не возникает необходимости платить налог, если наделы, подвергшиеся обмену, принадлежали сторонам более трех лет.
В остальных случаях действуют определенные правила. Когда срок владения меньше трех лет, используется один из двух типов вычета. В первом случае, от первоначальной цены надела (то есть той, за которую его приобретали Вы) отнимается цена продажи. Во втором случае, от стоимости продаваемого участка отнимается 1 000 000 рублей. Ставка же составляет 13%.
О распространенном в последнее время виде мошенничества в виде подмены договора мены куплей-продажей рассказывает следующее видео:
Как составить договора мены?
Как и соглашения купли-продажи, договор мены составляется письменно. В нем указываются все существенные моменты сделки.
Так, по правилам, к участку, подвергаемому обмену, не должны иметь отношения третьи лица. Однако по согласованию сторон, такой надел может стать предметом сделки.
Текст договора может различаться в зависимости от того, что выступает объектами обмена.
Равноценные участки
Наиболее простым вариантом сделки по обмену является случай, когда меняются схожие по характеристикам и одинаковые по стоимости наделы. Общая форма типового договора была продумана Роскомземом еще в 1994 году в специальном письме, посвященном данному вопросу. В приложении к статье Вы можете найти образец нынешнего года.
В тексте договора в обязательном порядке подаются такие сведения:
- Кадастровые номера наделов;
- Их площадь;
- Функциональное назначение обмениваемых участков и цель их использования;
- Перечень объектов, находящихся на территории этих земель.
К соглашению прилагаются кадастровые карты, а также результаты экспертной оценки наделов, отталкиваясь от которых формируется их стоимость.
Контрагенты обязаны предоставить друг другу информацию:
- о существующих спорах касательно оговариваемого участка (или подтвердить их отсутствие);
- об имеющихся установленных сервитутах;
- о нахождении земли в аренде;
- о том, что надел в залоге.
Сведения подобного рода должны быть отражены на приложенных к договору чертежах надела. Ниже вы найдете образец договора, который можно скачать.
Договор мены земельных участков (образец 2015 года)
Мена долей
Мена долей в праве на надел осуществляется по правилам, предусмотренным законом для купли-продажи долей. При этом долю можно обменять либо на равноценную долю в ином хозяйстве, либо на пай, принадлежащий другому лицу, но относящийся к этому же хозяйству.
Иными словами, Вы можете выменять принадлежащую Вам часть земли в хозяйстве на чужую такую же часть в том же хозяйстве, либо на подобную долю в другом хозяйстве. Ниже вы сможете посмотреть или скачать образец договора мены для Росреестра.
Образец договора мены долей
Мена с доплатой
Само понятие обмена подразумевает, что объекты, которые передаются, являются равными по качеству и стоимости. Однако на самом деле, нередко возникают ситуации, в которых предметами сделки является недвижимость разных уровней. Так, надел с дачным домиком может вымениваться на квартиру, или с/х участок на транспортное средство. В таких случаях, сторона, передающая более дорогой объект, получает от контрагента компенсацию, равную разнице в стоимости предметов сделки.
Пример договора подобного типа смотрите в прикрепленном файле.
Образец договора мены с доплатой
