С распадом Советского Союза Земельное право претерпело значительные изменения. В российском законодательстве вопросы об аренде участков решаются с опорой не только на Земельный Кодекс (ЗК), но и на ряд федеральных законов, а также, на Гражданский Кодекс (ГК).
В итоге, у граждан возникает масса вопросов, которые даже для юристов оказываются спорными. И если с оформлением участка проблем, как правило, не возникает, то аренда части земли или прилежащих к участку территорий вводит многих граждан в затруднение.
Особенности оформления
К сожалению, приобрести участок могут не все. Единственным выходом остается аренда всего или части земельного участка у физического или юридического лица. Процесс это трудоемкий, но при правильном подходе вполне осуществимый. И начнем мы рассказ с правил оформления земельного участка в аренду.
Правила
В таком кропотливом деле как оформление земельного участка в аренду, например, под строительство, существует масса подводных камней, которые могут свести ваши усилия на нет. Приводим ряд советов, следуя которым, Вы сможете избежать многих неприятных моментов.
- Внимательно проверяйте договор. Он должен быть составлен юридически грамотно и содержать такие сведения:
- Реквизиты бумаги, согласно которой арендодатель имеет право свободно распоряжаться данным участком и сдавать его;
- Характеристику участка. Надел должен иметь кадастровый номер, адрес (указание на расположение) и установленную площадь;
- Четкое определение размера арендной платы и график ее внесения.
- Арендуя землю не у собственника, требуйте бумагу, на которой будет изложено согласие хозяина земли на переуступку ее Вашим арендодателем (а для него – арендатором);
- Для того чтобы снять муниципальный участок, нужно написать заявление и собрать такой пакет бумаг:
- Паспорт (для физлица). Выписка из ЕГРЮЛ, а еще заверенные копии учредительных бумаг (для организаций, юрлиц);
- Выписка ЕГРП, заключающая, что прав на участок нет;
- Решение администрации формировать участок;
- Кадастровый паспорт, выданный на участок;
- Документы, подтверждающие, что вопросы со всеми заинтересованными инстанциями улажены.
- Помните, что аукцион можно выиграть лишь имея правильно оформленные документы. Преимущество Вам может дать собственность, расположенная на разыгрываемом участке;
- Межевание муниципальных земель лучше доверяйте компаниям, заслужившим авторитет в этой области. Полученные после данной процедуры сведения (глубина залегания вод, уровень над морем и пр.) нужно передать в Управление Земельными ресурсами. Там же Вы получите разрешение на аренду;
Этапы и процедура
Теперь расскажем про основные моменты процедуры регистрации аренды земельного участка. Итак, <оформление земельного участка в аренду происходит в несколько этапов:
- Выбор участка. Вы можете самостоятельно подобрать участок, запросить в администрации план местности и уточнить, есть ли у него хозяева;
- Если аренда возможна, будет проведен аукцион. Вы, также, можете поучаствовать в аукционе, инициированном властями или другим претендентом на участок;
- Выигрывает в аукционе тот, кто предлагает более высокую цену. Договор на сам участок заключается самое большее на пять лет. Примыкающие к наделу земли, могут быть сняты на год. Вне аукциона право на аренду на продолжительный период (25 – 49 лет) получает собственник зданий, расположенных на участке;
- Выиграв право на участок, Вы производите его межевание (если это муниципальная земля), оформляете кадастровый паспорт, обходите инстанции, которые выдают разрешение на возведение того или иного объекта, заключаете договор и регистрируете его (если срок аренды больше года).
Далее мы расскажем, как оформить прилегающий земельный участок в аренду.
Прилегающая территория
Когда Вы становитесь собственником недвижимости, земля под ней автоматически становится Вашей собственностью. Исключение составляют случаи, когда земля не принадлежала продавцу, а была арендована им. Новый хозяин получает исключительное право на приватизацию лежащей под домом и необходимой для его использования площади.
Если Вы решили выкупить участок, на котором расположено принадлежащее Вам строение, Вам будет дано преимущественное право на аренду, т.е. созывать аукцион не придется.
Если же Вас интересует =оформление в аренду прилегающего земельного участка, принадлежащего муниципалитету, то арендовать ее Вы сможете лишь на общих условиях.
Как взять в аренду часть земельного участка
Если Вас интересует сдача в аренду не всего земельного участка, а лишь его части, будьте готовы помимо основных процедур по аренде выполнить ряд дополнительных шагов.
Особенности
Стать объектом отчуждения часть участка не может. Для этого нужно производить ее индивидуализацию. В случае с передачей в аренду части земельного участка, дело обстоит несколько проще.
Так, если речь идет об участке, находящемся под постройкой, передаваемой в аренду, отдельно оформлять договор на него не нужно.
Когда арендодатель хочет сдать часть своего участка, он обязан отметить ее границы на кадастровом плане. Будет лучше, если этот процесс осуществить в соответствующих органах. На основании такого обозначения часть передается во временное использование арендатору.
Если подобные мероприятия не провести, вся сделка может быть признана ничтожной.
Договор
По сути отдельного образца для создания договора о передаче в аренду части участка не существует. Просто в тексте такой бумаги вместо определения «участок» фигурирует определение «часть участка». При этом следует помнить, что договор не будет иметь силы, если к нему не прикрепить кадастровый план с четкой разметкой границ сдаваемой части.
Образец договора аренды вы можете посмотреть в прикрепленном файле.
Образец договора аренды части земельного участка
Еще один важный момент, в договоре аренды прописывается возможность субаренды (как всего участка, так и его части). Так что, снимая землю не у собственника, внимательно изучите условия, на которых промежуточный арендатор пользуется участком.
Где можно получить помощь в данном деле
Как Вы, возможно, уже заметили, разобраться во всех тонкостях земельного законодательства обывателю крайне сложно. Вполне естественно, что у Вас может возникнуть желание обратиться за помощью в оформлении земельного участка в аренду. Услуги по сбору документов и оформлению бумаг оказывают все адвокатские конторы, так что, Вам следует ориентироваться на стоимость работы специалиста и, что более важно, его послужной список.
Кроме того, при аренде муниципальных территорий, потребуется такая услуга как межевание. Доверять ее нужно лишь проверенным фирмам, имеющим опыт в этом деле и предоставляющим гарантии.